Quando uma pesquisa informa que o preço médio de um apartamento novo ultrapassa R$ 1 milhão na Baixada Santista, é importante entender exatamente o que está sendo medido. A média dos lançamentos não é o preço de todas as moradias da região, tampouco corresponde ao valor que cada família consegue pagar.
O que a pesquisa mede
Os levantamentos do Secovi-SP em parceria com a Brain Inteligência Estratégica acompanham lançamentos, vendas, estoque e preços em municípios paulistas, incluindo Santos, São Vicente, Praia Grande, Guarujá e Bertioga. As tabelas de venda dos empreendimentos pesquisados descrevem a oferta de imóveis novos, não o conjunto de casas e apartamentos usados da região.
Por que a média pode ser elevada
Uma média regional pode ser influenciada pela participação de empreendimentos maiores, imóveis de padrão superior e projetos em localizações valorizadas. Por isso, não se deve concluir que todos os apartamentos novos nas cinco cidades custem o mesmo valor. O tipo de imóvel, a metragem e o município precisam ser considerados.
O metro quadrado conta uma história diferente
O preço por unidade e o preço por metro quadrado são indicadores distintos. Um imóvel de grande metragem pode ter preço total elevado sem liderar necessariamente o valor por metro quadrado. Para comparar mercados, é essencial verificar o período da pesquisa, a tipologia e se os números se referem a apartamentos ou a todos os produtos imobiliários.
Solo, localização e infraestrutura
Em cidades costeiras densamente urbanizadas, a disponibilidade de terrenos e as condições geotécnicas influenciam projetos e custos. Mas isso não significa que a geologia explique sozinha os preços: padrão construtivo, financiamento, renda dos compradores e características da demanda também interferem no mercado.
O que a valorização significa para quem mora na região
O aumento dos preços de lançamentos pode coexistir com dificuldades de acesso à moradia para famílias de renda média e baixa. Para compreender o impacto social, é preciso analisar também renda familiar, aluguel, oferta de habitação acessível e deslocamento entre residência e trabalho. O preço médio dos lançamentos, isoladamente, não mede a acessibilidade habitacional.
Como acompanhar os números sem confusão
O Secovi-SP mantém uma página com as edições trimestrais da Pesquisa do Mercado Imobiliário do Interior, Baixada Santista e Região Metropolitana de São Paulo. Consultar a edição e o trimestre exatos ajuda a evitar a mistura de indicadores de períodos diferentes.
Leia também: Verticalização das cidades: solução ou problema?.
Fonte primária: Secovi-SP — Pesquisas e Índices; apresentação da pesquisa do 2º trimestre de 2026.
Sergio Martins — formado em Gestão Ambiental, com pós-graduação em Sustentabilidade e Políticas Públicas.
Descubra mais sobre Santos em Movimento
Assine para receber nossas notícias mais recentes por e-mail.